Hallo! Wenn du eine neue Wohnung mieten oder vermieten möchtest, dann bist du hier genau richtig. In diesem Artikel erfährst du, wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung sein darf. Ich erkläre dir die gesetzlichen Vorgaben und welche Kriterien bei der Mietpreisbildung zu berücksichtigen sind. Lass uns loslegen!
Die Miete bei Neuvermietung darf maximal 11 % des ortsüblichen Mietspiegels betragen, es sei denn, es handelt sich um eine moderne Wohnung. Dann darf die Miete bis zu 20 % höher liegen. Allerdings ist die ortsübliche Miete nur eine Richtlinie und du kannst natürlich auch weniger verlangen.
Mietpreisbremse in Hamburg: Schütze dich vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen!
Du hast in Hamburg eine Wohnung oder möchtest vielleicht umziehen? Dann solltest du die Mietpreisbremse kennen. Diese gilt bei einem Wohnungswechsel im ganzen Hamburger Stadtgebiet und schützt dich davor, dass dein Vermieter deine Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht. Die Erhöhung darf nicht mehr als 10 % über der vorherigen Miete liegen, auch wenn diese schon über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. So bist du vor einer ungerechtfertigten Mieterhöhung geschützt.
Mieterhöhung durch neuen Eigentümer: Rechte prüfen!
Du bist gerade in der glücklichen Lage, eine Wohnung gefunden zu haben? Herzlichen Glückwunsch! Aber was passiert, wenn der Eigentümer wechselt und du plötzlich eine Mieterhöhung erhältst? Grundsätzlich muss gesagt werden, dass ein neuer Eigentümer kein automatisches Mieterhöhungsrecht hat. Er kann die Miete nur erhöhen, wenn es auch der alte Vermieter hätte tun können. Zum Beispiel nachdem Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden oder aber auf Basis des ortsüblichen Vergleichsmietes (Mietspiegel). In jedem Fall ist es wichtig, dass du als Mieterin oder Mieter überprüfst, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Sollte sich der neue Eigentümer nicht an die gesetzlichen Vorgaben halten, kannst du Einspruch einlegen.
Mietpreis als Vermieter berechnen: Neubau oder Altbau?
Du musst als Vermieter nicht zwangsläufig an einen Mietspiegel oder einen Durchschnittspreis in deiner Gemeinde oder Stadt gebunden sein (§ 556f BGB). Ob ein Gebäude als Neubau gilt, ist davon abhängig, wann es fertig gestellt wurde. Der Gesetzgeber hat hier den 01. Januar 2014 als Datum festgelegt. Alles, was vor diesem Zeitpunkt fertiggestellt wurde, gilt als Altbau, alles danach als Neubau. Als Vermieter hast du auch die Möglichkeit, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, um einen angemessenen Mietpreis zu finden.
Mietspiegel kennen: Sicherstelle einen fairen Mietpreis!
Wenn Du eine Wohnung suchst, solltest Du wissen, dass Vermieter bei der Neuvermietung oder Erstvermietung den Mietpreis nicht willkürlich festlegen dürfen. Der Preis darf nicht mehr als zehn Prozent über der sogenannten Mietpreisbremse liegen. Diese Mietpreisbremse ist an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Diese wird regelmäßig durch den Mietspiegel ermittelt. Daher ist es wichtig, dass Du Dich vorab über den aktuellen Mietspiegel informierst, bevor Du eine neue Wohnung anmietest. So kannst Du sicherstellen, dass Dir kein zu hoher Mietpreis abverlangt wird.
Mietpreisbremse: Neubau- und Bestandswohnungen ausgenommen
Du wohnst in einer Neubauwohnung oder hast eine Bestandswohnung, die vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert wurde? Dann kannst Du Dich freuen, denn beide Immobilien sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Doch was genau heißt eigentlich „umfassend modernisiert“? Damit meint man eine Modernisierung, bei der die Kosten für die Arbeiten etwa ein Drittel der Kosten eines Neubaus betragen. Diese Art von Modernisierung ist aber nicht zwingend notwendig, damit Deine Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen ist. Bei einer geringeren Modernisierung wird die Miete nur um einen geringeren Prozentsatz erhöht.
Mietwucher: Wie viel darf die Miete über Vergleichsmiete liegen?
Du hast schon mal von Mietwucher gehört? Dann weißt du auch, dass Vermieter nur in wenigen Ausnahmefällen eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen dürfen. Laut Gesetz darf die Kaltmiete maximal 20% über der Vergleichsmiete liegen. Im schlimmsten Fall, wenn die Miete über 50% der Vergleichsmiete liegt, kann das als Mietwucher angesehen werden und ist strafbar. Deshalb ist es wichtig, dass du immer darauf achtest, dass die Miete in einem akzeptablen Rahmen bleibt. Solltest du dir unsicher sein, wende dich an einen Fachmann, der dir weiterhelfen kann.
Miete unter 66 % ortsübliche Miete – Werbungskostenabzug gekürzt?
Wenn deine Miete unter 66 % der üblichen ortsüblichen Miete liegt, kann es sein, dass dein Werbungskostenabzug entsprechend gekürzt wird. Diese Regelung ist gesetzlich festgelegt und bedeutet, dass die Nutzungsüberlassung nicht vollständig entgeltlich erfolgt. Falls du also eine Miete bezahlst, die niedriger ist als die ortsübliche Miete, solltest du dir Gedanken über eine eventuelle Kürzung deines Werbungskostenabzugs machen.
Miete vergleichen: 7-Stufen-Verfahren zur Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete
Möchtest Du Deine Miete vergleichen, musst Du wissen, wie hoch die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist. Die Oberfinanzdirektion legt hierzu ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit sieben verschiedenen Prüfungsstufen fest. Das heißt, dass hier eine umfassende Untersuchung der lokalen Mietpreise durchgeführt wird, bevor die ortsübliche Kaltmiete bestimmt werden kann. So kannst Du sicher sein, dass Du ein faires Angebot für Deine Miete erhältst.
Wie berechne ich meine Wärmekosten? Gradtagzahl & Co.
Du fragst Dich, wie Deine Wärmekosten berechnet werden? Je nachdem, welcher Verteilerschlüssel für die Abrechnung gilt, machen die verbrauchsunabhängigen Grundkosten, also die Kosten für die Lieferung der Wärme, zwischen 30 und 50 Prozent Deiner Gesamtkosten aus. In der Praxis werden hierfür meistens die sogenannten Gradtagzahlen verwendet. Alternativ können die Grundkosten für Wärme aber auch zeitanteilig, also 1/12 der Kosten pro Monat, aufgeteilt werden. Da die Verteilung der Kosten aber oft kompliziert ist, solltest Du bei Unklarheiten unbedingt Deinen Energieanbieter kontaktieren.
Mieterhöhung: Erhöhe die Miete innerhalb der Obergrenze
Du als Vermieter darfst die Miete alle drei Jahre innerhalb einer bestimmten Grenze erhöhen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist hierfür das Maß aller Dinge. Im Allgemeinen darfst du die Miete um bis zu 20 Prozent erhöhen. Wenn du das Maximum erreicht hast, musst du drei Jahre warten, bevor du die Miete das nächste Mal anheben kannst. Bei der Mietpreisbremse bedeutet das, dass du die Miete nur innerhalb einer bestimmten Grenze erhöhen darfst – sodass die Miete nicht überzogen wird.
Mieterhöhung: Wie du deinem Vermieter widersprechen kannst
Du hast keinen Einfluss darauf, ob dein Vermieter die Miete erhöhen möchte. Er kann das aber nur tun, wenn er deine Zustimmung hat. Dabei muss er sich aber an bestimmte Regeln halten. So darf er nur innerhalb eines bestimmten Zeitraums und unterhalb einer Obergrenze die Miete erhöhen. Wenn du nicht einverstanden bist, kannst du immer noch versuchen, eine Einigung zu erzielen. Solltest du dazu Fragen haben, kannst du dich gerne an deinen Vermieter wenden.
Miete erhöht? 2 Voraussetzungen + ortsübliche Vergleichsmiete
Du hast einen neuen Vermieter und das bedeutet, dass die Miete eventuell erhöht werden kann. Allerdings gibt es zwei Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen. Die letzte Mieterhöhung muss mindestens 12 Monate zurückliegen und die Miete darf innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20% heraufgesetzt werden. Es ist wichtig, dass du die ortsübliche Vergleichsmiete im Blick behältst, damit du immer weißt, ob die neue Miete fair ist. Solltest du Fragen zur Mieterhöhung haben, kannst du dich jederzeit an deinen Vermieter wenden.
Mieterhöhung: So schützt du dich vor zu hohen Preisaufschlägen
Du hast deine Wohnung neu gemietet und fragst dich, ob dein Vermieter deine Miete erhöhen kann? Grundsätzlich darf dein Vermieter die Miete nur frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung erhöhen. Der Preisaufschlag darf dann innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent sein, in vielen Städten sogar nicht höher als 15 Prozent. Dies besagt die sogenannte Kappungsgrenze. Wenn dein Vermieter deine Miete erhöhen will, muss er dir dies schriftlich mitteilen und dir zur gleichen Zeit einen Mietspiegel zur Verfügung stellen. Mit diesem kannst du überprüfen, ob die Erhöhung angemessen ist. Wenn dir die Erhöhung zu hoch erscheint, hast du die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen.
Mietrechtsänderungsgesetz 2019: 10% Mietenerhöhung in angespannten Märkten
Das Mietrechtsänderungsgesetz, das 2019 in Kraft trat, sieht vor, dass in Regionen mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ die Mieten bei der Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über dem örtlichen Mietenspiegel liegen dürfen. Dadurch soll eine kontinuierliche Mietpreissteigerung verhindert werden, die vor allem für Mieter mit einem geringeren Einkommen deutlich belastend ist. Denn die Kosten für die Wohnung stellen für viele eine große finanzielle Herausforderung dar. Im Gegensatz zur früheren Gesetzeslage, die eine Mieterhöhung um 15 Prozent erlaubte, sollen die neuen Regelungen die finanziellen Belastungen durch Mietsteigerungen reduzieren. Durch die neue gesetzliche Grundlage erhalten Mieter mehr Rechtssicherheit und können sich vor überhöhten Mieten schützen.
Mietrecht & WGG: Wie du Nachzahlungen & Guthaben regelst
Du hast eine Nachzahlung oder ein Guthaben bei deinem Vermieter? Dann musst du wissen, dass sowohl das Mietrechtsgesetz (MRG) als auch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) vorsehen, dass derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung bzw des Guthabens Mieter ist, den Betrag zahlen bzw erhalten muss. Das ist unabhängig davon, wie lange du vorher in der Wohnung gelebt hast. Es ist wichtig, dass du nach dem Mietrechtsgesetz und dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz handelst, um Probleme mit deinem Vermieter zu vermeiden.
Mietereinzug: Keine Kosten für Vermieter/Hausverwalter
Du wirst wahrscheinlich schon mal gehört haben, dass du als Mieter bei einem Wohnungswechsel keine Kosten an den Vermieter oder den Hausverwalter zahlen musst. Aber das gilt nicht nur für die Miete, sondern auch für alle Verwaltungskosten, die für den Einzug anfallen. Oft bezeichnet man diese Kosten als Einzugspauschale. In vielen Fällen verlangen Vermieter von Mietern eine solche Pauschale. Aber du musst sie nicht bezahlen. Es ist dein gutes Recht als Mieter, dass du keinen Cent für den Einzug bezahlen musst. Bitte denke daran, dass du für einen Einzug niemals Geld an den Vermieter oder den Hausverwalter zahlen musst.
Mieterwechsel: Welche Änderungen gibt es? Pflicht zur Mietzahlung bleibt!
Dies bedeutet, dass sich die Kontodaten ändern können. Dabei ist aber zu beachten, dass der Mieter weiterhin die gleichen Rechte und Pflichten wie bisher hat. Dazu gehören auch die Pflicht zur Zahlung der Miete, die fristgerechte Abgabe von Beschwerden und die Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen.
Viele Mieter stellen sich nach dem Vermieterwechsel die Frage, ob sich an ihrem Mietverhältnis etwas ändert. Grundsätzlich bleibt alles, wie es ist! Die wesentlichste Änderung besteht allerdings darin, dass die Miete ab dem Eigentumsübergang an den neuen Vermieter bzw. die neue Hausverwaltung zu zahlen ist. Damit können sich auch die Kontodaten ändern. Aber keine Sorge: Du behältst weiterhin alle Rechte und Pflichten, die Dein Mietvertrag vorsieht. Dazu gehören neben der Pflicht zur Mietzahlung auch die fristgerechte Abgabe von Beschwerden sowie die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Bedingungen.
Eigentümerwechsel: Rechte & Pflichten für Mieter bleiben
Bei einem Eigentümerwechsel gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag automatisch auf den neuen Vermieter über. Du als Mieter musst Dir dann also keine Sorgen machen, dass Dein neuer Vermieter andere Konditionen aushandeln oder Dich kündigen möchte – die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben bestehen. All Deine Abmachungen, bezüglich der Mietdauer, Kosten und Regelungen gelten daher auch für den neuen Eigentümer. Es ist allerdings wichtig, dass Du den neuen Vermieter unverzüglich über den Eigentümerwechsel informierst, damit er auch über die bestehenden Vertragsverhältnisse Bescheid weiß.
Mietverhältnis kündigen: Kosten & Kaution beachten!
Wenn Sie Ihr Mietverhältnis am 31. Oktober gekündigt haben, wird die Kündigung zwei Monate später gültig und du musst deine Wohnung bis zum 31. Dezember geräumt haben. Du solltest beachten, dass der Vermieter die Miete ab dem Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr erhöhen darf. Allerdings muss die volle Miete für den gesamten Mietzeitraum bezahlt werden, auch wenn du deine Wohnung schon vor Vertragsende räumst. Es ist daher ratsam, sich vorher über die Kosten für den letzten Monat zu informieren. Außerdem solltest du deine Kaution rechtzeitig zurückbekommen, bevor du ausziehst.
Mieterhöhungen: Achtung bei fehlendem Mietspiegel!
Demnach darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung nach einer Neuvermietung nicht unbegrenzt möglich ist. Allerdings gibt es für viele Städte und Gemeinden in Deutschland keinen verbindlichen Mietspiegel. In diesen Fällen kann die Mietpreisbremse somit nicht angewendet werden. Das bedeutet, dass der Vermieter in diesen Gebieten die Miete nach Belieben erhöhen kann. Daher ist es gerade für Mieter in diesen Gebieten wichtig zu wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.
Fazit
Die Miete bei einer Neuvermietung darf maximal um 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Darüber hinaus können Mieterinnen und Mieter eine weitere Erhöhung der Miete ablehnen. Wenn du unsicher bist, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, kannst du mit der zuständigen Behörde Kontakt aufnehmen, um sicherzustellen, dass die Miete nicht überhöht ist.
Du solltest bei der Neuvermietung deiner Wohnung immer die gesetzlichen Vorschriften beachten, um zu vermeiden, dass deine Miete zu hoch angesetzt ist. Auf diese Weise kannst du sichergehen, dass du nicht zu viel zahlst und deine Rechte als Mieter geschützt sind.
