Hey du,
wenn du eine Wohnung vermietest, weißt du bestimmt, dass es einige Regeln zu beachten gibt. Eine der wichtigsten Fragen ist: Wie hoch darf die Miete bei einer Neuvermietung sein? Dieser Frage werden wir in diesem Beitrag nachgehen.
Die Höhe der Miete bei Neuvermietung kann ziemlich unterschiedlich sein. Sie hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. von der Lage des Gebäudes, dem Zustand des Gebäudes, den Kosten des Vermieters, etc. Am besten ist es, wenn du dich an einem ortsüblichen Vergleich orientierst. Wenn du ein neues Angebot machst, stelle sicher, dass es nicht über dem ortsüblichen Preis liegt.
Mietpreisbremse in Hamburg: Erfahre, wie Du Deine Wohnung vermieten kannst
Du hast in Hamburg eine Wohnung und willst sie neu vermieten? Dann musst du dich an die Mietpreisbremse halten. Bei einem Mieterwechsel darf der Vermieter die Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Selbst wenn die vorherige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete schon um mehr als 10 % überstiegen hat. Dies gilt für ganz Hamburg. Damit soll eine mögliche Wuchermiete unterbunden und die erschwinglichen Mieten erhalten werden.
Mieterhöhungen: Erhalte 15 Monate, um Kappungsgrenze zu kennen
Du hast noch 15 Monate, bis dein Vermieter deine Miete anheben darf. Es ist nicht erlaubt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren mehr als 20 Prozent angehoben wird, in manchen Städten sogar nicht mehr als 15 Prozent. Diese sogenannte Kappungsgrenze regelt die Mieterhöhungen. Mieter sollten sich also immer im Klaren sein, wie hoch die Kappungsgrenze in ihrer Stadt ist, damit sie nicht überraschend mit unerwartet hohen Mieterhöhungen konfrontiert werden.
Mietpreisbremse – Was ist das & wie funktioniert es?
Demnach ist die Mietpreisbremse eine Regelung, die es Vermietern unter bestimmten Bedingungen verbietet, die Miete bei Neuvermietungen übermäßig zu erhöhen. Dazu muss die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel herangezogen werden, die in vielen Städten und Gemeinden festgelegt wird. Normalerweise darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Leider funktioniert die Mietpreisbremse nicht überall, denn es gibt noch viele Städte und Gemeinden, in denen es keinen verbindlichen Mietspiegel gibt. In diesen Fällen ist die Mietpreisbremse leider wirkungslos.
Mieterhöhung: Voraussetzungen erfüllen und Mietspiegel heranziehen
Du hast gerade eine Wohnung gekauft und der neue Eigentümer bist du. Es gibt leider kein automatisches Recht, die Miete zu erhöhen. Wenn du aber die Miete erhöhen möchtest, musst du die gleichen Voraussetzungen erfüllen, die auch der alte Vermieter hätte erfüllen müssen. Dazu zählt beispielsweise, dass du die Wohnung modernisierst und die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebst. Dazu kannst du den Mietspiegel deiner Stadt oder Gemeinde heranziehen. Ein Mietspiegel zeigt dir, welche Mieten in deiner Gegend üblich sind. Damit kannst du deine Mieterhöhung immer im Rahmen des üblichen bleiben.
Mietspiegel nicht vorgeschrieben: Neubau & ältere Gebäude
Du musst dir keine Sorgen machen, dass dein Vermieter einen vorhandenen Mietspiegel oder einen Durchschnittspreis in der Gemeinde oder Stadt beachten muss. Denn das ist laut § 556f BGB nicht vorgeschrieben. Ob ein Mietshaus als Neubau gilt, hängt von der Bezugsfertigkeit des Gebäudes ab. Der Gesetzgeber hat hier den 01 Januar 2014 als Richtwert festgelegt. Alles, was ab diesem Tag bezugsfertig war, wird als Neubau angesehen. Aber auch bei älteren Gebäuden musst du dir keine Sorgen machen. Denn der Vermieter muss in jedem Fall eine angemessene Miete berechnen.
Kennen Vermieter den ortsüblichen Mietpreis?
Bei der Festlegung des Mietpreises müssen Vermieter sich an die Mietpreisbremse halten. Das heißt, der Mietpreis darf bei Neu- oder Erstvermietung nicht über zehn Prozent des ortsüblichen Mietpreises liegen. Daher ist es wichtig, dass du als Vermieter/in den ortsüblichen Mietpreis kennst, um zu vermeiden, dass dein Mietpreis zu hoch ist. Denn bei Überschreitung des erlaubten Mietpreises kann es zu empfindlichen Bußgeldern und Schadenersatzforderungen kommen. Deshalb solltest du als Vermieter/in immer den aktuellen ortsüblichen Mietpreis kennen und sicherstellen, dass du ihn nicht überschreitest.
Mietpreisbremse schützt vor überhöhten Mietpreisen
Neubauten sind nicht von der Mietpreisbremse betroffen, egal wie teuer der Mietpreis ist. Aber wenn eine Wohnung vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert wurde, kann sich das auch auf den Mietpreis auswirken. Denn die Mietpreisbremse greift nur dann, wenn die Kosten der Modernisierung ein Drittel der Neubaukosten nicht übersteigen. Das bedeutet, dass der Mietpreis einer modernisierten Bestandswohnung in manchen Fällen höher sein kann, als der einer Neubauwohnung. Um dich vor unangemessenen Mietpreisen zu schützen, solltest du also immer genau prüfen, ob eine Wohnung von der Mietpreisbremse betroffen ist.
Ermittlung der Vergleichsmiete: 7-stufiges Prüfungsverfahren
Es ist wichtig, bei der Ermittlung der Vergleichsmiete von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Dazu stellt die Oberfinanzdirektion ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit sieben Prüfungsstufen zur Verfügung. Dieses Verfahren hilft dabei, die ortsübliche Kaltmiete zu bestimmen. Die Prüfungsstufen umfassen unter anderem die Ermittlung von Mietpreisen aus der Vergangenheit, die Vergleichsmieten für ähnliche Objekte sowie die Berücksichtigung von Faktoren wie Lage und Ausstattung. Um ein möglichst realistisches Ergebnis zu erzielen, ist es empfehlenswert, die Ergebnisse möglichst umfassend zu berücksichtigen. Auf diese Weise kannst Du eine angemessene Vergleichsmiete ermitteln.
Miete als Werbungskosten: Maximal 66 % der ortsüblichen Miete
Du musst bei der Einkommenssteuer deine Miete als Werbungskosten geltend machen? Dann ist es wichtig, dass du weißt, dass die Miete nicht höher als 66 % der ortsüblichen Miete sein darf, um als Werbungskosten zu gelten. Wird die Miete höher eingeschätzt, wird unterstellt, dass die Nutzungsüberlassung teilweise entgeltlich erfolgt. In diesem Fall musst du deine Werbungskosten entsprechend kürzen.
Miete: Max 20% über Vergleichsmiete, Vorsicht bei Mietwucher-Mieten!
Du hast vor, eine neue Wohnung zu mieten? Dann solltest du unbedingt darauf achten, dass die Miete nicht zu hoch ist. Laut Gesetz darf die Miete maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Ausnahmefällen können Vermieter eine höhere Miete berechnen. Aber Vorsicht: Wenn die Kaltmiete mehr als 50% über der Vergleichsmiete liegt, dann handelt es sich um eine illegale, sogenannte Mietwucher-Miete. Falls du so ein Angebot bekommst, solltest du unbedingt abwägen, ob du die Wohnung wirklich möchtest.
Mieterhöhung: 20% innerhalb von 3 Jahren – Kappungsgrenze beachten
Du als Vermieter weißt, dass Du die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen darfst. Allerdings ist es Dir dann nicht möglich, die Miete das nächste Mal anzuheben, bevor die drei Jahre vorbei sind. Solltest Du die sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft haben, musst Du die drei Jahre abwarten, um die Miete erneut anzuheben. Achte also darauf, dass Du nicht zu schnell zu einer Erhöhung übergehst.
Verbrauchsunabhängige Grundkosten: Was ist das?
Du hast schon mal von verbrauchsunabhängigen Grundkosten gehört, aber weißt nicht so genau, worum es sich dabei handelt? Dann lass uns mal schauen, was das ist. Grundsätzlich liegen die Kosten für Wärme zwischen 30 und 50 Prozent der Gesamtkosten. Das kommt darauf an, welcher Verteilerschlüssel für die Abrechnung verwendet wird. Die Grundkosten werden entweder nach Gradtagzahlen oder zeitanteilig, das heißt 1/12 der Kosten pro Monat, aufgeteilt. In der Praxis kommen fast immer Gradtagzahlen zum Einsatz. Ein weiterer Vorteil hierbei ist, dass sich die Kosten nicht nach dem Verbrauch richten müssen. Stattdessen können die Kosten gleichmäßig über das Jahr verteilt werden. Dadurch bleiben die Kosten für den Verbraucher überschaubar.
Mieterhöhung ablehnen: Deine Rechte als Mieter
Du als Mieter hast das Recht, einer Mieterhöhung zu widersprechen. Wenn dein Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er dir das schriftlich mitteilen und die Gründe dafür angeben. Er darf die Mieterhöhung nur zu bestimmten Zeitpunkten und höchstens nach den Obergrenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Du hast dann einige Wochen Zeit, um deine Einwilligung zu geben oder zu verweigern. Wenn du die Erhöhung ablehnst, muss dein Vermieter die Miete nicht erhöhen und du kannst weiterhin zu den ursprünglichen Konditionen mieten.
Mietpreiserhöhung begrenzen: Was du wissen musst
Du hast gerade eine neue Wohnung gefunden und dein Vermieter möchte deine Miete erhöhen? Keine Sorge, es gibt gesetzliche Regelungen, die eine Mietpreiserhöhung begrenzen. Laut dem Mietrechtsgesetz darf der neue Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Allerdings nur unter zwei Voraussetzungen: Die letzte Mieterhöhung muss mindestens zwölf Monate zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Wenn du dir unsicher bist, ob dein neuer Vermieter die Miete rechtens erhöht hat, kannst du dich an eine Beratungsstelle wenden. Dort wird man dir gerne weiterhelfen.
Eigentumsübergang: Rechte und Pflichten des Mieters beachten
Wichtig ist jedoch, dass die Mietverträge nicht automatisch aufgelöst werden. Du bist weiterhin an den Vertrag gebunden und hast als Mieter auch weiterhin die gleichen Rechte und Pflichten. Zudem gilt es zu beachten, dass du dem neuen Vermieter deine Mieterdaten mitteilen musst und auch eine neue Mieterzählung vorliegen muss. Dies ist normalerweise Teil des Eigentumsübergangs. Da der neue Vermieter aber weitere Informationen benötigt, um seine Rechte auszuüben, solltest du ihm einige Dokumente zur Verfügung stellen, wie z.B. eine Mieterbescheinigung und den aktuellen Mietvertrag. Beachte aber, dass diese Informationen vertraulich behandelt werden müssen. Somit bist du auch als Mieter beim Eigentumsübergang gut abgesichert und dein Mietverhältnis bleibt bestehen.
Keine Einzugskosten für Mieter – aber auf Schäden achten!
Du musst als Mieter kein Geld an deinen Vermieter oder Hausverwalter für einen Einzug zahlen. Dieses gilt auch für die so genannte „Einzugspauschale“, die manchmal für Verwaltungskosten verlangt wird. Sei also versichert, dass du keine zusätzlichen Kosten bei deinem Einzug bezahlen musst. Allerdings ist es wichtig, dass du für eventuelle Schäden aufkommst, die du während deines Aufenthalts verursachst. Auch wenn du den Mietvertrag kündigst, musst du die Schäden beheben. Außerdem kann dein Vermieter eine Kostenpauschale für die Endreinigung verlangen.
MRG & WGG: Wer muss die Nachzahlung/Guthaben bei Mietvertragskündigung zahlen?
Du hast deinen Mietvertrag gekündigt und stehst nun vor der Frage, wer die Nachzahlung bzw das Guthaben zahlen muss? Laut MRG und WGG trifft diese Pflicht denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung bzw des Guthabens gerade Mieter der Wohnung ist. Dies gilt also auch, wenn derjenige nur kurz vor der Kündigung des Mietvertrags in der Wohnung gelebt hat. Daher solltest du darauf achten, dass du im Falle einer Kündigung deines Mietvertrags rechtzeitig eine Abrechnung vornehmen lässt. Auf diese Weise kannst du sicherstellen, dass du keine Nachzahlungen tätigen musst bzw das Guthaben erhältst, auf das du ein Anrecht hast.
Neuer Vermieter: Rechte & Pflichten nach Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag automatisch auf den neuen Vermieter über. Das bedeutet, dass der Mietvertrag unverändert weiterläuft und für den neuen Vermieter weder ein besonderes Kündigungsrecht noch ein neuer Vertrag zur Auswahl stehen. Insbesondere, wenn die Wohnung mit einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, kann der neue Vermieter das Mietverhältnis nicht einseitig auflösen. Lediglich wenn es eine gesetzliche Grundlage für eine Kündigung gibt, kann der Vermieter diese aussprechen. Ansonsten gilt es, den Vertrag einzuhalten und die Miete regelmäßig zu zahlen.
Mietverhältnis ordnungsgemäß kündigen – Kosten & Kautionsrückerstattung
Sie haben also die Möglichkeit, bis zum Ende des Mietverhältnisses am 31. Dezember in Ihrer Wohnung zu bleiben und die Konditionen des Mietvertrags weiterhin zu nutzen. Sollten Sie vor dem Ende des Mietverhältnisses ausziehen, müssen Sie sich an die gesetzlichen Bestimmungen und Vorschriften halten. In diesem Fall müssen Sie dem Vermieter schriftlich eine Kündigungserklärung zusenden, die mindestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses abgeschickt werden muss. Sobald die Kündigungserklärung eingegangen ist, ist sie nach dem Gesetz bindend und der Vermieter muss Ihnen die letzte Miete bis zum Ablauf des Mietverhältnisses erstatten. Darüber hinaus müssen Sie auch Ihre Kaution zurückbekommen, wenn Sie die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand verlassen.
Neue Wohnung? 10 Prozent Mieterhöhung gesetzlich begrenzt
Du möchtest eine neue Wohnung? Dann solltest du vorher wissen, dass das Gesetz vorschreibt, dass die Miete bei der Neuvermietung in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegen darf. Diese Vergleichsmiete bezieht sich auf den Mietenspiegel der örtlichen Region. Damit soll eine ungerechtfertigte Erhöhung der Mieten verhindert werden. So bist du vor unangenehmen Überraschungen sicher.
Fazit
Die Miete darf bei einer Neuvermietung nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Am besten schaust du in deiner Region nach, was die durchschnittliche Vergleichsmiete beträgt, damit du die Miete nicht zu hoch ansetzt. Du darfst die Miete auch nicht um mehr als 10 Prozent erhöhen, ohne dass du einen guten Grund dafür hast.
Du kannst deine Miete nicht ohne Weiteres erhöhen, wenn du ein neues Mietverhältnis beginnst. Es gibt Grenzen, wie hoch die Miete sein darf, und du solltest dich vorher über deine Rechte und Pflichten als Vermieter informieren, damit du eine gerechte Miete berechnen kannst.
